市场化运作、多元化融资 洛龙区探索出老旧小区改造好路子

开栏语

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【资料图】

旧貌换新颜 洛报融媒·洛阳网记者 张光辉 摄

“加装电梯不仅不花一分钱，连后期的使用和维护费用也不用我们出，18年房龄的‘老破小’瞬间变成了电梯‘洋房’！”昨日，谈及社区为大家免费加装电梯的事情，洛龙区龙兴小区居民言语中难掩喜悦之情。

在老旧小区改造中，洛龙区强化市场化思维，通过积极争取政策资金、盘活集体资产、引入社会资本等方式，推动龙兴社区为群众免费加装173部电梯，探索出一条老旧小区改造的好路子。

老旧小区亟待换新颜

工人正在加装电梯

走进龙兴小区，老人、小孩正在刚建成的广场上休憩玩耍，新刷的房屋外立面整洁美观，加装电梯的施工人员忙得热火朝天，各项改造工作都在有条不紊地进行。

龙兴小区建成于2005年，主要用于洛龙区安置原古城乡焦屯村的征迁群众，现有住户2210户，共45栋楼。

因小区年代久远，近几年逐渐出现了屋顶漏雨、管网老化、线缆杂乱等问题。“群众反映最强烈、最突出的问题是老人等上下楼不方便，加装电梯迫在眉睫。”洛龙区古城街道龙兴社区党支部书记焦朝辉介绍。

然而，投资大、群众意见不统一等现实困难让加装电梯难上加难。

经过前期测算，若小区内45栋楼全部加装电梯，共需173部，预计花费7785万元。

面对难啃的骨头，该如何破局？“如果能够免费为居民加装电梯，就能打开突破口，有望解决这一难题了。”焦朝辉说。

多元化融资突破资金瓶颈

工人正在加装电梯

钱从何处来？

龙兴社区拥有3万多平方米的商铺，每年能带来超1000万元的租金收入，但这与加装电梯所需费用依然相差甚远。若想为居民免费加装电梯，就必须拓宽资金来源。

“引进平台公司参与、坚持多元化融资，是龙兴社区解难题的一大法宝。”洛龙区住建局相关负责人表示，在洛龙区委区政府指导下，龙兴社区与洛龙区属平台公司洛阳龙丰建设投资有限公司对接，按照市场化原则进行合作，由区属平台公司作为龙兴小区老旧小区改造项目的投资、建设、运营主体。

平台公司的加入，为项目的实施创造了有利条件。在多方努力下，洛龙区为龙兴小区争取政策性资金4600万元，社区集体出资1000万元，引入社会资本1120万元，以及计划发行政府专项债1.2亿元等，多元化筹措各项资金约1.87亿元。

有了这笔资金，不仅能解决加装电梯的资金问题，还能解决屋顶防水、雨污管网、道路改造等项目的费用，改造之初的最大难题迎刃而解。

“这次加装电梯，所有居民不用出一分钱！”焦朝辉底气十足地向居民作出“免费加装电梯”的承诺。

集体资产多元化经营，有望10年内收回成本并实现长期“自平衡”

解决了资金问题，如何做到后续运营平衡，实现长远收益？这是该社区加装电梯和老旧小区改造的另外一个关键问题。

对此，他们也按照“运营前置”的市场化思维算了一笔“综合账”“长远账”。

按照“谁投资、谁建设、谁负责、谁收益”的原则，洛阳龙丰建设投资有限公司与社区集体经济合作社签订公共空间特许经营等相关协议，明确各方权利、义务及投资收益分红、还本付息等具体条款。

同时，龙丰公司对小区红线内闲置的公共空间进行利用，新增约3700平方米功能性经营性用房，盘活48套约6500平方米闲置住宅用于出租，建设光伏发电设施增加集体收入……通过深入挖潜，有效盘活社区资产，大幅提升了项目的盈利能力。

“按照协议，在20年的运营时间内，通过广告、车位、闲置住宅、商业租赁等多元化经营模式，该小区预计每年总收益超2000万元。”洛阳龙丰建设投资有限公司相关负责人表示，扣除每年约208万元运营成本，年净收益约1800万元，预计在10年内即可收回老旧小区改造所投入的成本，在增加平台公司现金流的同时，还能实现项目长期“自平衡”。

自5月底开始电梯加装工作以来，截至目前，该小区已加装20余部电梯，预计10月底173部电梯全部加装完毕。

“上下楼的难题解决了，圆了我们的‘电梯梦’。”看着一部部电梯逐渐在小区落地，龙兴小区居民纷纷表示，能享受“一键直达”，大家的获得感实实在在。

“龙兴小区的改造，是推进老旧小区改造由单一财政投入向市场化运作转变的有益探索。”洛龙区委相关负责人表示，这不仅减轻了居民的经济负担，还盘活了闲置资源，增加了社区的集体收入，是运用市场化思维推动老旧小区改造的成功实践。下一步，洛龙区将进一步发挥市场化运作在推动老旧小区改造中的作用，加快推进城市更新迈上新台阶。（洛报融媒·洛阳网记者 孙小蕊 见习记者 赵晨熹 通讯员 谢芳 代艳萍 文/图）

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